posté le 09-12-2015 à 16:31:41

La Parole de Saint Jackou

 

 

 


 
 
posté le 23-08-2015 à 14:34:51

LES CONSÉQUENCES DE LA CONCEPTION PROGRESSISTE DE L'EMPIÉTEMENT EN MATIÈRE DE PROTECTION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ.

Arrêt Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 11 Février 2015, N°13.26-023



Selon le Code Civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue dans les limites légales1, aussi bien du sol que du dessus ou du dessous2. Il est donc logique que la Cour de Cassation entende protéger ce droit naturel, inviolable et sacré3. Elle opère cette protection sur le fondement, entre autre, de la théorie de l’empiétement qui peut-être sur le sol, aérien4 ou souterrain5. C'est l'objet de l'arrêt6 que nous sommes amenés à commenter.

En l'espèce, la société C, exploitant une carrière jouxtant le fonds de Monsieur et Madame X, a prélevé des roches calcaires sur ce fonds. Plus de dix ans après cette extraction, Monsieur et Madame X, demandeurs, assignaient la société C, défendeur, en suppression de l'empiétement réalisé en sous-sol sur le fondement d'une action immobilière.

La Cour d'Appel de Pau retenait dans ses motifs que l'activité d'extraction industrielle au-delà de la limite séparative d'une propriété constituait un empiétement par appropriation du sous-sol. Elle en déduisait dans son arrêt7 que l'action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l'empiétement était une action immobilière non-soumise à la prescription dé­cennale. Elle accueillait donc la demande des époux et condamnait la société à remettre les lieux en l'état.

La société, demanderesse à la cassation, forma un pourvoi contre cet arrêt en arguant d'une violation des articles 544 et 545 du Code Civil ensemble les articles 22628 et 2270-19 dans leur rédaction antérieure à la Loi du 17 juin 2008 applicable à la cause. Elle développait un moyen unique divisé en deux branches. En premier lieu, elle entendait établir que l'empiéte­ment ne pouvait être caractérisé en l'absence d'élément moral, constitué par la volonté d'ap­propriation. Dans un second lieu, elle démontrait que l'action en suppression de l'empiéte­ment constitue une action personnelle soumise à la prescription décennale.

Ainsi le problème juridique posé par la demanderesse au pourvoi est celui de savoir si une ex­traction de minerai en sous-sol du terrain d'autrui constitue un empiétement sanctionnable par la démolition au terme de l'action immobilière.

Autrement dit la question de droit qu’il convient de résoudre est relative au fait de savoir si l'empiétement peut avoir lieu sans construction et si l'action en suppression de celui-ci est une action réelle immobilière.

La Cour de Cassation, adoptant les motifs d'appel, confirme la décision de la Cour d'Appel de Pau et rejette le pourvoi formé au motif que le front de la carrière exploitée débordait sur la propriété des époux. Elle ajoute que la Cour d'Appel a justement énoncé qu'une activité d'ex­traction industrielle au-delà de la limite séparative d'une propriété constituait un empiéte­ment par appropriation du sous-sol, et en a déduit à bon droit que l'action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l'empiétement était une action immobilière non-sou­mise à la prescription décennale.

Cet arrêt ouvre la voie à une conception moderne de la notion d'empiétement, affranchie de l'exigence d'une construction et à une expansion de la protection du droit de propriété aux ac­tions en réparation des atteintes à la substance de la propriété en permettant l'extension du domaine de l'action immobilière. Cependant cette décision ne semble pas suivre le sens privi­légié par le Projet de Réforme du Droit des Biens présenté par l'Association Henri Capitan10.

On peut en déduire que la Cour entend étendre la protection des droit des propriétaires11.

Nous verrons donc en premier lieu la reconnaissance d'une conception progressiste de l'em­piétement (I) renforçant la protection de la suprématie du droit de propriété (II).



  1. LA RECONNAISSANCE D'UNE CONCEPTION PROGRESSISTE DE L’EMPIÉTEMENT.



L'empiétement classique se caractérise par la construction matérielle ou la plantation12 débor­dant en tout ou partie sur la propriété d'autrui. Cette conception classique admet l'empiéte­ment souterrain (A) mais se voit dépasser par la Cour en l'espèce (B).



  1. Un empiétement en sous-sol classique en jurisprudence.



La reconnaissance de l'empiétement en sous-sol découle de la conception extensive légale de la propriété du sol13, elle est donc logique mais généralement limitée (1), tout en étant réaffir­mée par le Projet de Réforme du Droit des Biens (2).



  1. Une conception logique à l'application généralement limitée.

 

Si comme nous l'avons vu, les articles 544 et 552 du Code Civil14 permettent de jouir pleine­ment du sous-sol du sol que l'on possède, cette propriété peut-être atteinte par le fait d'autrui. Ce constat classique a amené la jurisprudence a admettre la possibilité d'un empiétement sou­terrain15 dont l'arrêt d'espèce est un exemple supplémentaire, à quelques différences près.

Cette reconnaissance de l'empiétement en sous-sol s'applique le plus souvent à des empiéte­ments mineurs, généralement constitués par une partie des fondations. Dans le cas d'une at­teinte à la substance du fonds, la jurisprudence classique opère une indemnisation du proprié­taire lésé des produits retirés sur la base d'une expropriation du tréfonds16 et non en se fon­dant sur l'empiétement.



  1. Une conception critiquable en droit.

 

L'ultime ligne de défense d'une personne présumée impiété sur le terrain d'autrui est classi­quement l'absence de volonté manifeste de se comporter en véritable propriétaire.

De plus en l'espèce, la Cour n'accorde aucun cas à la bonne foi de la société demanderesse au pourvoi. La bonne foi, qui se définie comme la croyance par le possesseur qu’il est titulaire du droit réel qu'il exerce17, est présumée par le Code civil18 sauf à rapporter une preuve contraire par tout moyen. Elle permet généralement d'aménager la sanction subit par le possesseur.

Or comme indiqué, la Cour écarte cette objection en focalisant sa réflexion sur le constat que la société demanderesse a prélevé des produits sur le fonds empiété et a ainsi agit en véritable propriétaire.



Ce rejet des critiques possibles et cette modification de fondements, par rapport à la concep­tion classique, s'explique, en l'espèce, par le développement par la Cour d'une conception plus moderne de l'empiétement.



  1. L'affranchissement de la conception matérielle classique de l'empiétement.



Cette conception matérielle de l'empiétement se fonde sur la qualité de la personne qui em­piète et sur la sanction de l’empiétement. En l'espèce, en écartant la conception matérialiste, la Cour reconnaît un empiétement sans construction et donc sans aliénation de la propriété (1) ce qui entraîne le rejet de la théorie de l'action personnelle (2).



  1. Un empiétement sans construction ni aliénation de propriété.

 

L'empiétement classique se fonde sur la qualité de propriétaire (présumé constructeur) de l'immeuble litigieux19 ou de maître de l'ouvrage20 et se rattache donc à une conception maté­rielle de l'empiétement caractérisée par une construction. Cette conception matérialiste s'ex­plique par la sanction de l'empiétement qui est la démolition21 alors qu'en l'espèce la Cour, pour obtenir le rétablissement du fonds – et donc normalement de la construction dans ses li­mites légales22 –, impose de procéder à une construction : l'empiétement peut donc être ab­sent de construction litigieuse même s'il est minime ou ne déprécie pas la valeur du bien. En effet, le droit de propriété étant absolu et inviolable, il ne saurait souffrir aucune restriction quand bien même le constructeur serait de bonne foi, comme l'a jugé la Cour de Cassation en 2009 déjà à propos d'un empiétement en sous-sol23.

En l'absence de construction, le propriétaire n'est pas empêché de jouir de son bien. Le fonds n'est pas, non plus, vidé de sa substance. Il a subi une perte, un prélèvement de produit qui de­vrait pouvoir être indemnisé sur le fondement de l'expropriation24. Cette conception est écar­tée car la Cour, sur le fondement de l'empiétement, protège la propriété des atteintes par­tielles qui lui sont portées : le demandeur au pourvoi s'est comporté en propriétaire en préle­vant des produits25, donc il y a eu empiétement, même si celui-ci a, depuis, cessé.



  1. Le rejet de l'action personnelle fondé sur une vision extensive de l'action immobilière.

 

Ce rejet se caractérise par le rejet de l'action sur les troubles anormaux du voisinage tel que l'invoquait la demanderesse au pourvoi et par un conception extensive de l'action immobi­lière.

C'est sur ce fondement que se basait la défense du demandeur au pourvoi. Celle-ci était lo­gique car le trouble du voisinage se caractérise par un trouble certain porté au droit d'usage ou de jouissance du propriétaire26 et peut-être démontré par les atteintes provoquées par un chantier de construction27 par exemple. La Cour écarte ce fondement en privilégiant l'empiétement afin de pouvoir accueillir l'action qui ne peut plus être une action personnelle soumise à une prescription décennale.

Le principe sur lequel se fonde cette décision pour opérer une protection du droit de propriété est que la protection du droit de propriété permet au propriétaire de se prémunir contre les atteintes à sa propriété et de demander l'indemnisation de celle-ci. Or l'action visant le réta­blissement du droit de propriété est une action immobilière qui ne peut se prescrire que par 30 ans sous des conditions particulières. Ainsi l'action fondée sur l'indemnisation de l'atteinte constituée par l'empiétement est une action immobilière28. C'est donc logiquement que la Cour écarte le jeu de l'action personnelle car elle considère qu'en réalisant l'empiétement par extraction de produits, la société s'est comporté en véritable propriétaire.



Cette nouvelle conception progressiste de l'empiétement emporte donc des conséquences quand à la qualité de l'action effectuée, de sa prescription extinctive et, in fine, de la protection du droit de propriété pratiquée par la Cour.



  1. UNE CONCEPTION EXCESSIVEMENT PROTECTRICE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ.



Cette conception extensive de l'action immobilière permet donc de considérer que l'action en suppression de cet empiétement en sous-sol se prescrit par 30 ans29 mais elle peut-être criti­quée. Dans le même temps, si la conception fondée sur l'empiétement et le rejet de l'action personnelle permet de supposer imprescriptible les empiétements souterrains (A), il est pos­sible de douter de sa pérennité (B).



  1. L'imprescriptibilité de fait de l'empiétement en sous-sol.



Cette imprescriptibilité se fonde sur l'imprescriptibilité relative du droit de propriété (1) et sur le rejet classique de l'usucapion (2).



  1. Du fait de l'imprescriptibilité du droit de propriété.

 

Classiquement, la propriété ne s'éteint pas par le non-usage30 et traditionnellement, la juris­prudence constante de la Cour a reconnu le caractère imprescriptible de la propriété31. Le lé­gislateur a d'ailleurs consacré cette jurisprudence constante en rappelant ce caractère dans la Loi portant Réforme de la Prescription32 et en l'inscrivant explicitement dans le Code Civil33.

Imprescriptible ne signifie néanmoins pas que le droit de propriété ne puisse être perdu par le fait de l'incurie du propriétaire. C'est, cependant, seulement par la preuve de l'usucapion que la propriété peut, dans un certain sens, se prescrire.

Il en va de même de ses attributs du droit de propriété, comme le note le Sénat34, que sont l'ac­tions en bornage35, en acquisition de mitoyenneté36, en partage37, le droit du propriétaire d'un fonds enclavé de réclamer un passage38 ou le droit de se clore39. Sans préciser s'il s'agissait du droit patrimonial ou du droit moral, la Cour a également jugé que « l'exercice par l'auteur du droit de propriété intellectuelle qu'il tient de la loi et qui est attaché à sa personne en qualité d'auteur, n'est limité par aucune prescription40. »



  1. Du fait du rejet logique de l'usucapion.

 

Si l'action en reconnaissance de l'usucapion n'a pas besoin de se fonder sur un titre41, elle sup­pose néanmoins que soit rapportée la preuve de plusieurs critères précis cumulatifs.

En premier lieu, deux de ces critères peuvent-être réunis dans le cas de l'empiétement en sous-sol. Ce sont les critères de continuité42 et du caractère non-équivoque43 de la possession, c'est-à-dire la volonté de se conduire en véritable propriétaire que la Cour déduit en l'espèce de la volonté de prélever des produits du bien, produits qui ne sont à la disposition que du vé­ritable propriétaire.

Néanmoins, deux critères permettent d'écarter la possibilité de l'usucapion. C'est d'abord la possession paisible44, c'est-à-dire non violente selon le Code Civil45, qui s'accompagne difficile­ment d'un empiétement – spécifiquement avec extraction de produits du fonds. C'est enfin la possession publique46 qui est rigoureusement impossible dans le cas d'un empiétement sou­terrain et donc clandestin.

L'usucapion étant écarté, le droit de propriété est donc imprescriptible, cette décision – par son mécanisme – est donc bien l'ouverture vers une conception de l'empiétement plus protec­trice du droit de propriété des propriétaires.



Cependant cette conception démesurément protectrice du droit de propriété est surtout criti­quée en vertu des doutes qui subsistent quand à la pérennité de la solution proposée par la Cour de Cassation, étant entendu que celle-ci entre en conflit avec certaines autres concep­tions juridiques classiques et surtout avec le Projet de Réforme du Droit des Biens.



  1. Les doutes quand à la pérennité de cette solution.



Ces doutes se fondent d'une part sur le caractère perpétuel de l'action immobilière en répara­tion des atteintes à la propriété ainsi consacrée (1) et s'expliquent par les solutions retenues par le Projet de Réforme du Droit des Biens (2).



  1. Sur le caractère imprescriptibles de l'action en réparation des atteintes à la propriété.

 

Comme nous l'évoquons ci-dessus, la Cour semble admettre le fait que l'empiétement en sous-sol puisse justifier une action en réparation des atteintes à la propriété empiétée sans que la personne qui empiète puisse opposer au propriétaire aucune prescription ou un usucapion étant retenu que les conditions de cette prescription acquisitive ne sont pas réunies.

Cette conception d'une perpétuité de l'action en rétablissement de la propriété est gênante d'un stricte point de vue juridique car elle s'oppose à la prohibition47 ancienne des engage­ments perpétuels48. On pourrait opposer qu'en l'espèce on n'est pas en présence d'un engage­ment mais d'une responsabilité. Cependant c'est omettre le fait que cette responsabilité dé­coule d'une série d'actes et de faits juridiques qui entraînent des conséquences au premier rang des quelles la responsabilité de la personne qui détient l'empiétement. Or celle-ci peut ne plus du tout être celle qui a originellement pratiqué cette empiétement49 mais sa bonne foi pourrait venir limiter l'importance de sa condamnation.

Cette conception très protectrice du droit de propriété nous semble donc éminemment criti­quable d'un point de vue de la sécurité juridique dont peut et doit pouvoir jouir tout justi­ciable.



  1. Du fait des solutions retenues dans le Projet de Réforme du Droit des Biens.

 

La pérennité de cette solution apparaît également sujette à caution car elle s'inscrit dans un sens opposé aux solutions retenues par le Projet de Réforme du Droit des Biens. Cette opposi­tion est notable notamment car la jurisprudence récente de la Cour de Cassation en matière de Droit Patrimonial tente d'opérer une conciliation efficace entre les solutions et dispositions actuelles et celles retenues par la réforme proposée50.

En effet, la Commission ayant préparé le Projet de Réforme a confirmé la jurisprudence rela­tive à l’empiétement de la Cour de cassation conférant le droit au propriétaire du fonds subis­sant l’empiétement de demander la démolition.

Elle a néanmoins estimé nécessaire, pour éviter tout abus, d’enfermer, en cas d'empiétement est minime et involontaire, l’action en démolition dans un délai très court de deux ans à comp­ter de la connaissance de l’empiétement et au plus tard, dix ans après l’achèvement des tra­vaux51. Passé ce délai l’un ou l’autre des voisins pourra demander au juge de prononcer le transfert de propriété moyennant indemnité.

Les solutions actuelles demeurent, cependant, pour les empiétements plus conséquents ou vo­lontaires.

 

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1L'article 544 du Code Civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

 

2L'article 552 du Code Civil dispose que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

 

3La Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789 qualifie le droit de propriété de droit naturel et imprescriptible (article 2) et de droit inviolable et sacré (article 17).

 

4Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 24 mai 1965, Pourvoi n° 63-10859 : « il résulte de l'article 552 du Code Civil que le propriétaire d'un terrain à la propriété du dessus, en ce sens qu'il peut seul en user pour y établir des constructions et qu'il est autorisé à demander la démolition des ouvrages qui, d'une hauteur quelconque, empiètent sur cet espace, et ce quelque minime que puisse être l'anticipation. »

 

5Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 8 novembre 1978 : « les fondations d'un pavillon qui dépassent la limite séparative de deux fonds constituent une emprise sur la propriété voisine ; en vertu des articles 552 et 545 combinés, la démolition de l'ouvrage réalisant une emprise en sous-sol doit être ordonnée. »

 

6Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 11 février 2015, n°13.26-023.

 

7Cour d'Appel de Pau, 1er Octobre 2013.

 

8L'ancien article 2262 du Code Civil disposait que « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont pres­crites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

 

9L'ancien article 2270-1 du Code Civil disposait que « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. »

 

10Proposition de Réforme du Livre II du Code Civil relatif aux Biens – ASSOCIATION HENRI CAPITANT DES AMIS DE LA CULTURE JURIDIQUE FRANÇAISE – Présentation du 19 novembre 2008 et Avant Projet de Réforme de 2009

 

11En 1789, l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen disposait ainsi que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

 

12Ainsi l'article 555 du Code Civil dispose que :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux apparte­nant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

« Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-in­térêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

« Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

« Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ou­vrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. »

 

13Voir note 2.

 

14Voir note 1 et 2.

 

15Voir note 10.

 

16Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 10 juillet 1969 : « en application de l'article 552 du Code Civil, en cas d'expropriation, le propriétaire de la surface est en droit d'exiger, pour les produits du sous-sol, une juste indemnité. »

 

17Voir en ce sens les définitions proposées par le Doyen Cornu dans son dictionnaire Vocabulaire Juridique pu­blié en collaboration avec l'Association Henri Capitan ou par Monsieur le Conseiller Serge Braudo et Maître Alexis Baumann dans leur Dictionnaire Juridique.

 

18L'article 2268 du Code Civil dispose que « la bonne foi est présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

 

19Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 16 décembre 1998, Pourvoi n° 96-14760 : « justifie légalement sa décision d'accueillir une demande en démolition l'arrêt qui constate que les fondations de l'immeuble ap­partenaient au défendeur sans avoir à rechercher si ce dernier avait construit ou fait construire l'immeuble. »

 

20Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 28 juin 2006, Pourvoi n° 02-15640 : « l'action en démolition de constructions empiétant sur la propriété voisine peut être exercée non seulement contre le propriétaire ac­tuel de ces constructions, mais aussi contre le maître de l'ouvrage. »

 

21Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 14 mars 1973 : « les juges du fond ne peuvent décider que le de­mandeur n'est pas fondé à opposer abusivement son droit de propriété, lorsqu'il réclame la démolition d'un ouvrage construit sur son sol, cet ouvrage fût-il destiné à servir l'intérêt commun du constructeur et du de­mandeur. »

 

22Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 26 novembre 1975, Pourvoi n° 74-12036 : « Une Cour d'appel qui estime souverainement qu'il est techniquement possible de supprimer l’empiétement d'une construction sur le fonds voisin, peut ordonner le rétablissement de cette construction dans les limites sans qu'il y ait lieu de la démolir en son entier. »

 

23Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 10 novembre 2009, Pourvoi n° 08-17526 : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition. »

 

24Voir note 13.

 

25En effet, la jurisprudence classique retient que « les produits n’ont pas de périodicité et leur perception altère la substance même de la chose » et le nouvel article 524 du Code Civil issu du Projet de Réforme du Droit des Biens dispose ainsi que :

« Sauf lorsque la loi en dispose autrement :

  • les fruits sont ce que génère un bien, périodiquement ou non, spontanément ou par suite de sa mise en valeur, sans que sa substance en soit altérée ;

  • les produits sont ce que l’on retire d’un bien en altérant immédiatement ou progressivement sa sub­stance. »


26Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 2 mai 2001, Pourvoi n° 99-10709 : « Prive sa décision de base lé­gale au regard de l'article 544 du Code civil la cour d'appel qui interdit la diffusion d'une photographie repré­sentant un paysage avec au premier plan un îlot, propriété d'un particulier, malgré l'opposition de celui-ci, sans préciser en quoi l'exploitation de la photographie par les titulaires du droit incorporel de l'auteur portait un trouble certain au droit d'usage ou de jouissance du propriétaire. »

 

27Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 25 octobre 1972, Pourvoi n° 71-10586

 

28L'article 526 du Code Civil dispose que « sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. »

 

29L'article 2227 du Code Civil dispose que « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

 

30Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 22 juin 1983 : « le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage. »

 

31Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 2 juin 1993, Pourvoi n° 90-21982, 91-10429, 91-10971 et 91-12013 : « La propriété ne s'éteignant pas par le non-usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription. »

 

32Loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant Réforme de la Prescription.

 

33L'article 2227 du Code Civil dispose que « Le droit de propriété est imprescriptible. »

 

34Voir le Rapport d'information n° 338 (2006-2007) de Messiers Jean-Jacques HYEST, Hugues PORTELLI et Ri­chard YUNG, fait au nom de la Commission des Lois et de la Mission d'Information de la Commission des Lois, déposé le 20 juin 2007.

 

35L'article 646 du Code Civil dispose ainsi que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

 

36L'article 661 du Code Civil dispose ainsi que « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mi­toyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur le­quel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve. »

 

37L'article 840 du Code Civil dispose ainsi que « Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. »

 

38L'article 682 du Code Civil dispose ainsi que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou com­merciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

 

39L'article 647 du Code Civil dispose ainsi que « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682. »

 

40Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 17 janvier 1995, Pourvoi n°91-21123, Bulletin 1995 I N° 39 page 26.

 

41Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 22 janvier 1992, Pourvoi n° 89-21.142 : « Vu les articles 712 et 2229 du Code civil ; la propriété s'acquiert aussi par prescription ; la prescription trentenaire, qui ne nécessite pas de titre, permet d'acquérir la propriété. »

 

42Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 3 mai 1960 : « Vu l'article 2229 du Code civil ; la possession est continue lorsqu'elle a été exercée dans toutes les occasions, comme à tous les moments où elle devait l’être, d’après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des la­cunes. s'agissant d'un litige relatif a la propriété d'une cour, les juges du fond ne donnent pas de base légale à leur décision en énonçant que des dépôts de fumier et de bois ne peuvent être considérés comme des actes de possession continue aux motifs que les premiers sont "manifestement interrompus pendant une partie de l’année" et les seconds ne sont "effectués que de temps en temps" , sans préciser si ces actes, dont la périodici­té est reconnue, ont été accomplis à des intervalles anormaux, assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre ainsi la possession discontinue. »

 

43Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 13 juin 1963 : « Vu l'article 2229 du Code civil ; la possession n'est équivoque que si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire ; ce vice est sans relation avec la mauvaise foi, l’équivoque supposant le doute dans l'esprit des tiers, mais non dans celui du possesseur. »

 

44Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 30 avril 1969 : « la possession est paisible lorsqu'elle est exempte de violence matérielles ou morales dans son appréhension et durant son cours. »

 

45L'article 2263 du Code Civil dispose que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé. »

 

46Cour de Cassation, Première Chambre Civile, 8 mars 2005, Pourvoi n° 03-14610 : « selon l'article 2229 du Code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; une possession n'est pas publique lorsque le détenteur de bons ano­nymes a dissimulé à la police la réalité d'un don manuel et n'en a révélé l'existence qu'à la suite d'une perqui­sition ayant permis de découvrir les bons. »

 

47Cette prohibition est déduite de l’article 1780 du Code civil par la jurisprudence classique, par exemple : Cour de Cassation, Chambre Commercial, 29 janvier 2008, Pourvoi n° 06-19.607 et 06-19.706.

 

48Cette conception évolue néanmoins en fonction des époques, des matières ou des pays, ainsi en Suisse, il est possible de s'engager jusqu'à 100 ans alors qu'en France les baux emphytéotiques peuvent-être quasi perpé­tuels.

 

49Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 7 novembre 1978 : « quand à la circonstance que le propriétaire a acquis l'immeuble postérieurement à l'empiétement, en connaissance de l'état des lieux, elle n'est pas, à elle seule, de nature à le priver du droit d'exercer l'action qu'il a reçue de son vendeur, comme ayant cause de ce­lui-ci. »

 

50Voir par exemple la série de jurisprudences en matière de droit réel de jouissance spécial et notamment l'ar­rêt de la Cour de cassation, Troisième chambre civile, du 28 janvier 2015, Pourvoi n° 14-10.013.

 

51Le nouvel article 539 du Code Civil issu du Projet de Réforme du Droit des Biens dispose ainsi que :

« Par dérogation aux articles précédents, le propriétaire victime d’un empiétement non intentionnel sur son fonds, ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètres, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.

« Dans le délai de l’article 2224, commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiétement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’em­piétement et du préjudice qu’il a causé. »

 


 
 
 

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